COMPLICATII CU MORTGAGE-UL

Articol publicat in sectiunea Locuinţe, Reportajul săptămânii pe data 22 mai 2011

Diaspora romaneasca_Complicatii cu mortgage-ul

Aproape toti romanii stabiliti in Marea Britanie platesc lunar „chirie”. Cei mai multi accepta aceasta realitate si termenii unui astfel de angajament. Ei ocupa un spatiu de locuit dupa posibilitati si, in schimb, achita periodic o suma de bani posesorului legal al locuintei.

Altii nu se multumesc cu statutul de chirias si fac tot ce le sta in putinta pentru a-si cumpara o casa. Si reusesc cel mai adesea apeland la creditele ipotecare, denumite de catre britanici „mortgage”. Odata ce au intrat in posesia unui astfel de imprumut, ei pot deveni locatarii unei proprietati imobiliare care probabil, candva, le va apartine…

Mortgage-ul este, fara indoiala, perceput ca un pas inainte. Cei care l-au obtinut platesc si ei o rata lunara, insa bancii creditoare si nu proprietarului. In plus, de cele mai multe ori, acest efort financiar periodic presupune o valoare mai mica decat pretul chiriilor practicat pe piata de profil din zonele urbane ale Marii Britanii. Si apoi, toti acesti bani sunt practic ca o investitie proprie intr-un viitor mai sigur.

Dincolo de toate avantajele, „mortgage”-ul este, insa, o responsabilitate. Acesta este un credit care se intinde de regula pe parcursul a zeci de ani. Si uneori, in tot acest timp, se pot ivi si probleme…

 

 

Ce urmeaza dupa…

 

Creditul ipotecar obtinut pentru cumpararea unei locuinte se numeste in terminologia britanica de specialitate „mortgage”. Acesta este produsul financiar care reprezinta una dintre cele mai solicitate variante aflate la dispozitia romanului din Marea Britanie atunci cand isi doreste sa devina proprietarul unei locuinte in aceasta tara.

Creditul ipotecar reprezinta suma de bani imprumutata de la o banca sau de la alte societati creditoare pentru cumpararea unei proprietati, iar ipoteca este forma de garantare a imprumutului, pe care clientul imprumutat o acorda creditorului.

Mecanismul de functionare a acestui instrument financiar este simplu si avantajeaza atat creditorul, cat si imprumutatul. In cazul cumpararii unei case, creditorul da imprumut banii si inregistreaza ipoteca in titlul de proprietate al imobilului. Imprumutatul accepta conditiile ipotecarii propriei locuinte pentru a conferi siguranta creditorului, apoi primeste banii, face platile si intra in posesia proprietatii. El are dreptul sa solicite anularea ipotecii doar in momentul in care si-a platit toate datoriile fata de creditor. Daca nu va putea restitui imprumutul in conditiile stabilite de comun acord, creditorul poate prelua proprietatea pentru recuperarea pagubei.

 

Mortgage-ul ca risc

„Riscurile neplatii unui credit ipotecar sunt practic aceleasi ca si inainte de 2008. Neplata ratelor duce in final la evacuare si banca va trebui sa-si recupereze creditul acordat. Este foarte posibil ca piata vanzarilor de proprietati sa mai scada cu cateva procente si este la fel de posibil ca banii investiti (depozit, renovare etc.) sa nu se regaseasca in evolutia preturilor locuintelor, evoluție inregistrata dupa o oarecare perioada de timp”, avertizeaza Marius Luca, unul dintre romanii care activeaza in domeniul intermedierii obtinerii de credite ipotecare in Marea Britanie, referindu-se la imprejurarile in care un imprumutat nu poate sa isi respecte angajamentele fata de creditor.

„Sunt de parere ca astazi, din cauza crizei locurilor de munca pentru romani si a politicii de austeritate a noului guvern, este greu de decis daca un credit ipotecar este cel mai important pe lista de prioritati a unei familii de romani.

In general, potentialii aplicanti sunt astazi ceva mai receptivi la amanuntele legate de dobanzi si de taxele care trebuie platite pentru obtinerea unui credit”, mai apreciaza in acelasi context Luca.

 

Probleme mai putin vizibile ale „noii” locuinte

Cand cumparati o proprietate este important sa verificati toate elementele constructiei la care puteti sa aveti acces, sustin specialistii britanici in contractele de vanzare-cumparare folosite pe piata imobiliara din regat. In acelasi timp, este recomandabil sa va asigurati ca detineti toate informatiile disponibile despre detaliile „invizibile” ale acesteia, cum ar fi reteaua electrica, structura zidurilor sau sistemul de incalzire.

Conceptul juridic „Caveat Emptor” (latin) este utilizat in legislatia de specialitate in mod expres ca avertisment pentru cumparator. Caveat Emptor atentioneaza pe cel care cumpara ca odata ce a platit pentru un bun, isi asuma si riscuri. Astfel, vanzatorul nu are obligatia sa furnizeze informatii care nu ii sunt solicitate. Legislatia nu ii permite, insa, nici sa ascunda deliberat anumite detalii referitoare la bunul pe care intentioneaza sa il vanda. Daca totusi o asemenea atitudine poate fi dovedita, legea britanica prevede recurgerea la solutii juridice obtinute prin intermediul instantelor judecatoresti.

Conform Property Misdescriptions Act 1991, un agent de vanzari poate fi urmarit penal daca se dovedeste ca acesta a facut declaratii false sau inselatoare in felul in care a promovat o proprietate destinata vanzarii, chiar si in conditiile in care aceste declaratii nu au fost facute deliberat. El nu va fi totusi acuzat, daca reuseste sa convinga instanta ca a parcurs toate etapele firesti de verificare a informatiilor si ca cele spuse de el au fost lansate, in consecinta, cu convingerea ca reprezinta adevarul.

Odata ce s-a dovedit ca o proprietate a fost vanduta in urma declaratiilor false ale vanzatorului, cumparatorul va avea dreptul la un proces civil in urma caruia isi va putea recupera pierderile suferite.

Aceste prevederi se dovedesc a fi foarte utile in cazurile in care un vanzator nu poate fi dat in judecata datorita unor clauze contractuale. Una dintre aceste clauze, des folosita in contractele agentiilor imobiliare, stipuleaza ca un cumparator nu va lua in considerare doar declaratiile avocatilor celor doua parti implicate in actul de vanzare-cumparare.

 

Atentie la fraude…

Frauda este o problema in atentia specialistilor britanici atunci cand vine vorba de creditele ipotecare accesibile in Regatul Unit celor care doresc sa devina proprietari de locuinte. O revista de profil a publicat recent un articol care atrage atentia avocatilor specializati in consultanta juridica pe piata imobiliara asupra acestei realitati.

Ultimele rapoarte ale Autoritatii Nationale impotriva Fraudelor arata ca in 2010 infractiunile de frauda inregistrate in activitatea de acordare a creditelor ipotecare (mortgage) au produs daune cifrate la o suma de aproximativ un miliard de lire sterline.

Presedintele executiv al Asociatiei Profesionale Law Society, care reprezinta interesele avocatilor din Anglia si Tara Galilor, a explicat cum noul sistem de calitate aplicat cesiunilor proprietatilor imobiliare va ajuta la descurajarea fraudelor ipotecare in acest domeniu.

Atunci cand efectele recesiunii si ale crizei bancare manifestate in prezent vor fi depasite, piata transferurilor de proprietati imobiliare si locuinte va fi una mult diferita de cea cu care britanicii s-au obisnuit in anii premergatori crizei economice, se sustine intr-un articol aparut in publicatia de specialitate Mortgage Finance Gazette la 9 mai.

Autorii acestei analize cred ca, in perioada imediat urmatoare, va exista o anumita retinere in contractarea de imprumuturi si credite, in timp ce serviciile de consultanta legala in domeniul imobiliar vor fi extrem de solicitate de cei care vor sa isi cumpere o casa. Iar aceste tendinte se vor resimti „cel putin pe termen mediu”.

„In aceste conditii, avocatii specializati in transferul de proprietati imobiliare vor trebui sa practice servicii la standarde ridicate pentru a satisface atat proprietarii de locuinte, cat si companiile creditoare”, se mai precizeaza in Mortgage Finance Gazette.

Sistemul de calitate in transferul de proprietati imobiliare in Regatul Unit a fost introdus de Asociatia Profesionala Law Society in decembrie 2010. Aproximativ 800 de companii britanice care ofera servicii de consultanta legala pe piata imobiliara au aderat la initiativa LS obligandu-se sa respecte prevederile acestui sistem.

 

 

O romanca,

nemultumita de mortgage-ul britanic

 

Loredana este o tanara din Romania care, in scurt timp dupa ce a ajuns in Marea Britanie, a devenit posesoarea unui credit ipotecar si a unei locuinte pentru care plateste lunar rate. Ea nu mai este incantata de aceasta alternativa la care multi dintre concetatenii ei stabiliti in Regatul Unit viseaza.

„Toata lumea vrea mortgage, dar sfatul meu poate o sa vi se para surprinzator. Eu am obtinut un astfel de imprumut si am un apartament cu doua camere si recomandarea mea pentru romanii interesati este sa se gandeasca foarte bine inainte de a face acest pas. Eu, in acest moment, dupa circa un an de la obtinerea creditului, i-as sfatui mai degraba sa nu se bage.

Impresia tuturor este ca odata ce ai propria locuinta in Marea Britanie, scapi de toate problemele. Mie mi se pare insa dimpotriva, ca odata ce ai semnat contractul, incep si responsabilitatile. In primul rand, este vorba de o perioada foarte mare de timp in care esti obligat sa platesti constant, cu frecventa lunara, rata stabilita. Apoi conditiile prevazute in contractele de mortgage sunt totusi foarte stricte. Tocmai din acest motiv eu am inchiriat una dintre camerele locuintei mele. M-am temut ca nu o sa castig suficient ca sa pot plati si am acceptat doi chiriasi. Inconvenientul este insa ca acestia nu se comporta cu suficienta grija in apartamentul meu si imi distrug locuinta cu nepasare. Iar eu nu pot sa fac prea multe ca sa imi protejez casa pentru ca in tara asta chiriasii au drepturi mult prea multe.

Si, in plus, de cand am obtinut propria mea locuinta nu mai pot sa fiu foarte flexibila in ceea ce priveste locul meu de munca. Vreau sa spun ca in perioada in care stateam in chirie ma mutam oricand in functie de jobul pe care il aveam. Acum, dimpotriva, trebuie sa accept locuri de munca numai in masura in care acestea sunt convenabile ca si amplasare fata de zona unde locuiesc”, marturiseste Loredana.

————————————–

„Am sa va spun povestea mea… Am luat casa prin mortgage in martie 2007, deci la circa 3 ani si 5 luni de stat in UK, cu un venit lunar cumulat de aproximativ 3.000 de lire sterline pe luna, impreuna cu sotia.

Cred ca se poate si cu vechime mai mica, dar va creste dobanda.
Evident ca veniturile trebuie sa acopere rata lunara, plus asigurarile, plus council tax, si tot ce va vor mai intreba mortgage adviser-ii, care sunt multi de nu-i mai stii.

Ei va vor spune ca nu iau niciun ban de la voi, adica va ajuta asa, degeaba… Evident ca orice om cu bun simt nu crede asta, dar chiar asa e. Ei nu isi iau comisionul de la client, cum v-ati fi asteptat, ci de la companiile asiguratoare.

Pe noi nu ne-a invatat nimeni, asa ca ATENTIE, ca se pot intampla si smecherii… Am avut aprobat un anumit mortgage, in faza de discutii. Ziceau ca avem un credit history bun etc., etc. Dar cand sa ne apucam de acte, casa fiind deja planificata, cum s-ar spune, au inceput sa o dea la intors…

Daca ajungeti intr-un astfel de impas, sfatul meu este sa ziceti ca va retrageti. Asa am facut si noi si am gasit apoi un alt adviser, mai de treaba. Acesta ne-a explicat cum sta treaba in lumea asta de hiene a mortgage-urilor, iar tipul la care am renuntat ne-a sunat vreo luna, ne-a propus si un targ mai avantajos, dar deja isi pierduse increderea.

Uitati de dobanzile de vis ce apar pe la reclame, acelea sunt doar ca sa te atraga in banca.

Personal, am o dobanda de 6,9%, ceea ce e mare pentru un mortgage, dar asta e. Sper sa prind un re-mortgage mai bun.”

Cata

Sursa: www.romani-online.co.uk

————————————–

 

Pagina 1 din 2:Pagina următoare

Autor articol: Marcel Istrate

Comentarii

Spune-ti si tu parerea!