COMPLICATII CU MORTGAGE-UL

Articol publicat in sectiunea Locuinţe, Reportajul săptămânii pe data 22 mai 2011

Diaspora romaneasca_Complicatii cu mortgage-ul1

 

Re-mortgage

 

Multi dintre beneficiarii unui credit ipotecar incearca sa obtina un nou imprumut de indata ce conditiile contractuale incheiate initial le permit o astfel de posibilitate. Aceasta alternativa este cunoscuta sub numele de „re-mortgage” in terminologia de specialitate britanica.

Re-mortgage-ul nu reprezinta o solutie pentru cei care au contractat un imprumut bancar in conditii avantajoase. El va deveni interesant pentru acele persoane care nu sunt multumite de rata dobanzii pe care o platesc lunar sau de alte conditii specificate in contractul de credit. Re-mortgage-ul este practic o refinantare a creditului obtinut initial si este solicitat mai ales in cazurile in care, pe piata bancara, conditiile de acordare a creditelor s-au relaxat. In final, cel care solicita re-mortgage poate obtine de la o banca un nou credit la o dobanda mai scazuta sau pe termen mai lung. In consecinta, el va plati o rata lunara mai mica.

Website-ul yourmortgage.co.uk in colaborare cu specialistii Halifax, una dintre cele mai active companii de pe piata imobiliara britanica, a publicat o analiza detaliata a modalitatilor si ratiunilor de obtinere a unui re-mortgage.

 

Motive pentru re-mortgage

Cel mai adesea re-mortgage-ul este solicitat de catre beneficiarii unui credit ipotecar ce isi doresc un nou imprumut in conditii mai avantajoase in ceea ce priveste dobanda sau perioada de rambursare.

Exista insa si situatii in care contracteaza un re-mortgage persoanele care doresc sa se mute dintr-o locuinta pe care au achizitionat-o in conditii neconvenabile intr-un alt imobil. In astfel de situatii, creditorul poate chiar sa accepte transferul sumei restante datorate de la creditul initial in noul imprumut. Dar aceasta numai dupa ce va evalua valoarea noului imobil si va stabili noile conditii contractuale.

Unii apeleaza la re-mortgage doar pentru a economisi bani platind bancii in fiecare luna o rata de credit mai mica. O asemenea solutie este in interesul celor care au preferat un contract de mortgage cu rata lunara fixa, dar au acceptat sa plateasca o dobanda variabila. In conditiile in care rata dobanzii creste brusc, ei se vor vedea nevoiti sa plateasca bancii creditoare rate impovaratoare si, in consecinta, vor incepe sa se intereseze daca pot obtine un re-mortgage. Acestia vor trebui, insa, sa tina cont ca acordarea unui nou imprumut nu se face gratuit. Creditorii motgage-ului initial pot pretinde in astfel de cazuri anumite penalizari, in timp ce un re-mortgage presupune alte cheltuieli suplimentare. Deci cei care sunt decisi sa ia o astfel de decizie trebuie sa ia in calcul toate aceste detalii.

Posibilitatea de a contracta un re-mortgage in conditii avantajoase a fost speculata in anii premergatori declansarii crizei, beneficiarii unor asemenea surse de refinantare folosind banii astfel obtinuti in scopul renovarii locuintelor sau chiar pentru cheltuieli de vacanta. In climatul economic actual, dominat de scaderea preturilor pe piata imobiliara si de credite cu dobanzi ridicate, re-mortgage-ul nu mai poate fi deturnat in alte scopuri, fiind recomandata folosirea acestor bani mai degraba pentru destinatia reala pentru care au fost acordati de creditor.

 

„Lista” cu probleme…

Cel mai mult au avut de suferit conditiile de acordare a creditului ipotecar pentru cumpararea unei locuinte datorita efectelor recesiunii. Inainte de primavara anului 2008, bancile acordau imprumuturi chiar si in valoare de 125% fata de costul imobilului care urma sa fie achizitionat. Aceste facilitati au disparut complet din contractele de acordare a creditelor si nimeni nu mai este dispus sa furnizeze credite mai mari decat costul caselor care fac obiectul ipotecii.

Nici refinantarile unui credit ipotecar nu se mai acorda in conditii la fel de avantajoase. De cele mai multe ori, dobanzile percepute pentru astfel de imprumuturi vor fi mai mari decat cele practicate pentru mortgage. In plus, nimeni nu mai ofera sub forma de credit mai mult de 80% din valoarea imobilului pentru care se solicita imprumutul.

Creditorii sunt mult mai retinuti, fiind foarte stricti in evaluarea capacitatii clientilor de a rambursa in timp banii imprumutati.

De beneficiile unui re-mortgage se puteau bucura si posesorii unui credit ipotecar de tip sub-prime, acordat special celor care au avut o situatie financiara deficitara si un istoric de credit nefavorabil. Pentru astfel de cazuri se acorda imprumutul sub-prime in scopul reabilitarii situatiei financiare a persoanei creditate. Un astfel de contract de creditare contine insa prevederi asiguratorii speciale, cu dobanzi superioare celor practicate curent la nivelul pietei de profil. Totusi, daca imprumutatul dovedeste pe termen mediu ca si-a indeplinit toate obligatiile contractuale platind cu consecventa si onestitate ratele ce i-au fost calculate, el va putea obtine in final un re-mortgage in conditii standard. In prezent, si aceste categorii de refinantare au fost eliminate din oferta comerciala a celor mai multe banci.

„Cei care au obtinut in anii trecuti un credit ipotecar pentru cumpararea unei locuinte in conditii avantajoase trebuie sa fie constienti ca vremea buna a mortgage-urilor a apus”, este recomandarea finala a analistilor de la Halifax,  una dintre cele mai active companii britanice care activeaza pe piata britanica a creditelor ipotecare.

————————————–

„Mirajul casei a carei «valoare creste» este valabil pe termen lung, iar pe termen scurt, sub cinci ani, el nu prea exista; si mai mult, el are sanse chiar sa devina negativ…

Castigul din mortgage si re-mortgage vine, practic, din faptul ca banii care se duceau pe chirie, acum se duc la capital. Si nu toti, ci doar o parte mica din ei, cum bine se poate sti din desfasuratorul platilor de la mortgage. In primii ani, mai mult platesti din dobanda decat din datorie, ca doar n-or fi nici bancile proaste, si-au facut temele…

Oricum, trebuie sa-ti faci temele bine cand faci pasul asta ca sa nu te expui aiurea unui risc financiar care poate deveni o povara.”

Un roman cu o opinie rezervata, exprimata pe un forum online

————————————–

 

 

Cu gandul la refinantare

 

Re-mortgage-ul chiar functioneaza. Exista romani care au obtinut credite ipotecare in Regatul Unit si care au luat de la inceput in calcul aceasta posibilitate de refinantare. Nici recesiunea nu le-a stat in cale.

„Cand am contractat imprumutul pentru casa, am incercat marea cu degetul si am tot consultat site-urile bancilor pentru a vedea care este cel mai bun imprumut ipotecar, cu cea mai buna rata, cu cele mai bune conditii. Evident, totul parea mult mai scump decat ma asteptam.

Intr-un fel, nu regret timpul pierdut, mi-am creat o imagine despre cum era piata creditelor si mi-am dat seama cat de complexa si scumpa este.

In Anglia, mai mult de 90% din populatie apeleaza la brokeri de credite atunci cand isi cumpara casa; in toamna lui 2006 erau peste 50.000 de produse diferite oferite de 350 de institutii financiare; cu diferite tipuri de credite de la 60% din valoarea imobilului achizitionat pana la 100% sau acele credite la care nu platesti decat dobanda pe perioada creditului, produse care lasau posibilitatea de rambursare partiala anticipata fara penalitati, dobanda fixa sau dobanda variabila etc., etc. Am apelat in cele din urma la un broker de credite prin care am obtinut un imprumut cu o rata sub rata Bancii Angliei, refinantabil in doi ani”, mentiona la sfarsitul lui 2008 pe blogul personal economistul Emil Stoica, un roman care a contractat un imprumut in Regatul Unit apeland la serviciile unui specialist britanic.

„La doi ani dupa ce am contractat creditul, a venit timpul refinantarii. Datorita crizei financiare, numarul de produse a scazut la 15.000, ele fiind oferite tot de 350 de institutii financiare. Produsele de acum nu sunt la fel de bune ca acum doi ani: atat in ceea ce priveste rata dobanzii, cat si in ceea ce priveste comisioanele. Un lucru s-a schimbat in bine: produsele actuale tind sa favorizeze economisirea (de exemplu, sunt mult mai multe produse – si mai usor de folosit – care incurajeaza compensarea contului curent cu imprumutul si plata dobanzii doar la soldul rezultant)”, mai explica Stoica in acelasi articol, postat in perioada declansarii recesiunii.

 

 

Modelul irlandez

 

Irlandezii sunt renumiti ca speculanti pe piata imobiliara britanica, iar secretul succesului lor in acest domeniu sta in… re-mortgage.

„Irlandezii nu s-au imbogatit pe baza faptului ca li s-a apreciat casa pe care apoi au vandut-o, mutandu-se intr-un cartier mai ieftin si incasand apoi diferenta. Nu. De fapt, ei au obtinut re-mortgage pentru casa initiala si au cumparat apoi altele, in perioada dinaintea recesiunii. Si au mai si vandut locuinte si asa si-au cumparat masinile scumpe pe care le vedem pe strada”, sustine un roman care si-a spus opinia pe un forum online in care se discuta despre performantele imobiliare ale irlandezilor.

„Asa ca, sa nu credeti ca masinile bune și viata de lux pe care o au unii irlandezi vin in principal din salariul pe care acestia il castiga. O mare contributie o au investitiile lor in imobiliare”, se adauga pe acelasi forum de discutii online.

„Prietenul meu «irish» imi spunea ca asta vine din «cicatricele» saraciei lor de acum cateva zeci de ani, cand nu aveau nici ce manca…

(…) Stiu irlandezi care la fiecare sase luni cer o re-evaluare, obtin re-mortgage pentru case”, continua explicatia romanului cu un prieten irlandez.

Pana la declansarea recesiunii din 2008 si inceputul crizei din sistemul bancar au existat si romani care au incercat sa devina investitori pe piata imobiliara britanica. „Am avut un client care profitand de preturile scazute de pe piata si fiindca avea in evaluare un dosar pentru cumpararea unei case prin credit ipotecar a ofertat si o a doua casa pe aceeasi strada si a extins cererea catre banca pentru ambele cladiri pe care le-a si cumparat ulterior. Am avut mai multi clienti romani, care aveau propriile companii de constructii si care preferau ca, in loc sa plateasca chirie unor indieni, de exemplu, sa cumpere case, dupa ce au strans in comun bani pentru avans si la randul lor le-au inchiriat. Cunosc romani care au cumparat pana la cinci case aici in Londra”, sustinea, in urma cu trei ani, un consultant financiar specializat in credite ipotecare la Londra. El a recunoscut ca acest mod de abordare a pietei imobiliare era „o afacere buna”, dominata in Marea Britanie de irlandezi si, in mai mica masura, de indieni. „Irlandezii au cumparat strazi intregi cu case pe care ulterior le-au inchiriat imigrantilor. Dar trebuie stiut ca nu este usor sa iei credite ipotecare succesive. Bancile cer avans tot mai mare la fiecare credit ipotecar solicitat pentru a-si diminua riscurile”, mai atragea atentia specialistul.

Pagina 2 din 2:Pagina precedentă

Autor articol: Marcel Istrate

Comentarii

Spune-ti si tu parerea!